Gayrimenkul hukuku; taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıkları konu alan, özel ve teknik bilgi gerektiren bir hukuk dalı olup Medeni Hukuk ve Eşya Hukuku kapsamında şekillenmektedir.
Taşınmaz; yerinde sabit olup, bir yerden başka bir yere nakil olanağı bulunmayan mallara denilmekte olup arazinin kendisi ve bu arazi üzerinde inşa edilmiş yapıları kapsamaktadır.
Özellikle; tapu iptal ve tescil davaları, şufa (önalım) hakkı davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları, istihkak davaları, kamulaştırma davaları, kadastroya ilişkin davalar, arazi uyuşmazlıkları, taşınmaz vaadi sözleşmelerinin feshi vb. gibi taşınmaza ilişkin ve mülkiyet hakkını etkileyen ihtilaflarda gayrimenkul hukuku gündeme gelmektedir.
Gayrimenkul davaları, özel ve teknik bilgi gerektirdiğinden; işbu davalar kapsamında çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesi delillerine başvurulmakta ve her dosya somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul Davaları Nasıl Açılır?
Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalar, çoğunlukla Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmekte olup taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine dilekçe verilmek sureti ile açılabilmektedir.
Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?
Gayrimenkul davalarının süresi, somut olayın koşullarına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 1-2 yıldır.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalar, özel ve teknik bilgiyi gerektirdiğinden ve dosya kapsamında keşif, bilirkişi incelemesi gibi iş ve işlemlerin yapılması gerektiğinden; yargılama süresi bu hususlara bağlı olarak da değişkenlik gösterebilecektir.
En Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları
Türk Medeni Kanunu m.704 kapsamında “taşınmaz mülkiyetinin konusu”; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak belirlenmiş olup taşınmaz mülkiyetine ilişkin davalar, gayrimenkul davası olarak nitelendirilmektedir.
Gayrimenkul davaları, taşınmaza ilişkin ve mülkiyet hakkını etkileyen ihtilaflarda gündeme geldiğinden; özellikle tapu iptal ve tescil davaları, şufa (önalım) hakkı davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları, istihkak davaları, kamulaştırma davaları, kadastroya ilişkin davalar, arazi uyuşmazlıkları, taşınmaz vaadi sözleşmelerinin feshi gibi uyuşmazlıklarda sıklıkla karşımıza çıkmakta ve büyük önem arz etmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasının konusunu, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olan taşınır ve taşınmaz mallar oluşturmaktadır.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda gündeme gelmekte olan ortaklığın giderilmesi davaları; birlikte mülkiyeti sonlandırarak bireysel mülkiyete geçmeyi sağlayan ve dava sonucunda kaybeden ve kazanan tarafın olmadığı davalardır. Ortaklığın giderilmesi davasının tarafları, tüm paydaşlardır.
Dava sonucunda; aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.
İşbu dava mülkiyet hakkını etkileyen ve mülkiyetin türünü değiştirmeye yarayan bir dava türü olduğundan; gayrimenkul hukukunun alanına girmektedir.
Ecrimisil Davası
Özel hukuk ve kamu hukuku bakımından ecrimisil davaları farklılık teşkil etmektedir.
Ecrimisil, özel hukuk bakımından yasada açıkça düzenlenmese dahi Yargıtay içtihatları ve öğretide “haksız işgal tazminatı” olarak kabul görmekte olup hak sahibinin taşınmazı haksız biçimde kullanan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği en azı kira geliri, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybına denk gelen bir bedel olarak tanımlanmaktadır.
Kamu hukuku bakımından ecrimisile ilişkin yasal düzenlemeler bulunmakta olup ecrimisil, “Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerin herhangi bir hukuki sebebe/sözleşmeye dayanmaksızın haksız şekilde işgali nedeniyle işgalciden istenen bedel” olarak tanımlanmaktadır.
Özel hukuk açısından ecrimisil davası ile kamu hukuku açısından ecrimisil davası farklı usul ve esaslara tabi ise de; temelde her iki hukuk alanı açısından da mülkiyet hakkını etkileyen gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda “haksız işgal tazminatı” veya “yararlanma karşılığı” talebini içermektedir.
Şufa (Önalım) Hakkı Davası
Önalım hakkı, malikin malını bir üçüncü kişiye satması ya da ekonomik bakımdan satışa eş değer bir işlem yapması halinde, hak sahibine tek taraflı bir irade beyanı ile o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir hak olup hem sözleşmeden hem kanundan doğabilmektedir.
Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu m.734’e göre, alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilmektedir.
Şufa (önalım) davası da mülkiyet hakkını etkileyen bir dava olup Medeni Hukuk ve Eşya Hukukunu temel alan gayrimenkul hukukunun alanına girmektedir.
Gayrimenkul Davalarında Hukuki Destek Almanın Önemi
Gayrimenkul davaları, özel ve teknik bilgi gerektiren ve Anayasa ve Uluslararası Sözleşmeler ile koruma altına alınmış temel hak ve özgürlüklerden olan mülkiyet hakkını etkileyen dava türleri olduğundan; herhangi bir hak kaybına uğranmaması adına alanında uzman avukatlar ile süreç takibinin yapılması büyük önem arz etmektedir.
Bununla birlikte; gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda Anayasa ve Medeni Kanun hükümleri esas alınmakta ise de, bu konuda çok sayıda özel kanun, kanun hükmünde kararname, tüzük, yönetmelik, yönerge ve genelge de bulunduğundan güncel mevzuatın takibinin yapılarak haklarınızın en etkin şekilde savunulabilmesi için Kadıköy Avukat ile iletişime geçerek süreç takibinin alanında uzman avukat ile yapılmasında fayda vardır.
Advertorial
